주거용 오피스텔 매매 시 부가세 나올까? 안 나올까? 💡

“오피스텔은 상가도 아니고, 주택도 아니고… 그럼 부가세는 어떻게 돼요?”

작년에 전세를 빼고 처음으로 1인 가구용 오피스텔을 매매했을 때였어요.

중개사무소에서는
“이건 주거용이니까 부가세는 없어요~”라고 했는데,
막상 계약서를 쓸 때 매도인이 부가세를 달라고 요구하더라고요?! 😳

 

“잠깐만요, 주거용이면 부가세 비과세 아닌가요?”
하지만 상대방은 “이건 원래 업무용 건물이라 부가세 내야 한다”는 말만 반복...

 

이처럼 ‘오피스텔의 부가세’는 사용용도에 따라 달라지며,
매도자와 매수자 모두 오해할 수 있는 핵심 포인트예요!

 

오늘은 2025년 기준으로, 주거용 오피스텔 매매 시 부가가치세가 붙는 조건과 안 붙는 조건
정확하게 알려드릴게요 😊

 

 

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✅ 기본 개념: 오피스텔은 ‘업무용 시설’, 부가세 과세 대상

오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에
원칙적으로 부가가치세 과세 대상입니다.

즉, 업무용으로 사용되는 오피스텔은 매매 시 부가세 10%가 붙어요.

하지만!

실제로 주거용으로 사용 중인 경우에는 ‘부가세 비과세’가 적용될 수 있습니다.

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🏠 주거용 오피스텔 = 부가세 비과세 대상

다음 2가지 조건을 충족하면
오피스텔이라도 ‘주택’으로 간주되어 부가세가 면제돼요.

📌 비과세 요건

① 구조	욕실, 주방, 침실을 갖춘 주거형 내부
② 사용 용도	실제로 사람이 거주 중 or 주거용 임대차 계약 체결

 

→ 이 조건을 충족하면 ‘주택 용도 공급’으로 간주되어 부가세 면제!

📌 매도자가 일반과세자라도, 주거용으로 임대 중이거나 본인이 거주 중이었다면 부가세 X

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🏢 업무용 오피스텔 = 부가세 과세 대상

다음과 같은 경우에는 부가가치세가 붙습니다.

📌 과세 요건

• 매도자가 일반과세자
• 오피스텔이 사무실, 공방, 스튜디오 등 업무용으로 사용 중
• 임대차 계약서상 ‘업무용’으로 명시된 경우
• 전입신고 없는 상태에서 공실로 보유한 경우

✔ 이 경우 공급가액의 10%에 해당하는 부가세 별도 부과
→ 2억 원 매매 시 → 부가세 2,000만 원 발생!

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💡 예시 비교

매매가	2억 원	2억 원
부가세	없음 ❌	2,000만 원 추가 발생
매수인 부담	2억 원	2억 + 2천만 원

 

📌 업무용으로 간주되면 매수인이 10%를 추가 부담하거나
매도자가 공급가에서 부가세를 차감해 받을 수도 있어요.

→ 계약서 작성 전 반드시 조율 필요!

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✍️ 계약 전 꼭 체크할 것!

1️⃣ 등기부등본상 용도: 업무시설(오피스텔)
2️⃣ 임대차계약서상 ‘주거용’ or ‘업무용’ 확인
3️⃣ 매도인이 일반과세자인지 확인
4️⃣ 부가세 포함 금액인지 별도인지 계약서에 명확히 기재

 

✔ 실거주 목적이면 부가세 비과세 조건을 충족하는지 반드시 확인하세요!

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⚠️ 부가세 환급? 이건 투자자용 개념이에요

부가세가 붙은 오피스텔을 매입한 후,
임대사업 등록을 통해 일정 조건을 충족하면
부가세 환급도 가능하지만,
이는 일반적인 실수요자(1가구 1주택자)에겐 해당되지 않아요.

 

→ 부가세 환급은 사업용 임대 투자자만 고려할 수 있는 전략입니다!

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✅ 결론: 주거용이면 부가세 없다! 단, 입증 책임은 내가 져야 해요

✔ 오피스텔은 기본적으로 업무용 = 부가세 과세 대상 (10%)
✔ 하지만 주거용 구조 + 실거주 사용 시 → 부가세 면제 가능
✔ 매도자가 일반과세자라도 주거용이면 비과세!
✔ 임대계약서 문구, 전입신고 여부, 구조 확인이 핵심 포인트

 

매매 전, 단 한 줄의 계약서 문구와 전입 여부가
2천만 원의 세금을 가를 수 있습니다.
계약 전에 꼭 확인하고, 세금 문제 미리 피하세요 😊

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